ซื้ออสังหาฯ ฮาคุบะ ฤดูใบไม้ร่วงหรือใบไม้ผลิ ฤดูไหนคุ้มกว่าสำหรับนักลงทุน?
ช่วงรอยต่อระหว่างฤดูของฮาคุบะมีข้อได้เปรียบสำหรับผู้ซื้อ แต่ฤดูใบไม้ร่วงกับใบไม้ผลิไม่เหมือนกัน ข้อมูลจริงเรื่องราคา จำนวนทรัพย์ และอำนาจต่อรองเป็นอย่างไร มาดูกัน
สรุป: ฤดูใบไม้ร่วง (กันยายน–พฤศจิกายน) เหมาะกับการตรวจสภาพทรัพย์และมีผู้ขายที่อยากขายหลังหน้าร้อน ส่วนฤดูใบไม้ผลิ (มีนาคม–พฤษภาคม) มีทรัพย์ให้เลือกมากกว่า แต่ราคายังได้แรงส่งจากช่วงพีคของฤดูหนาว
คำแนะนำทั่วไปคือให้ซื้อในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว ใครๆ ก็รู้ แต่ฮาคุบะมีสองช่วงรอยต่อระหว่างฤดู คือฤดูใบไม้ร่วงหลังนักท่องเที่ยวหน้าร้อนกลับไป และฤดูใบไม้ผลิหลังกอนโดลาตัวสุดท้ายหยุดวิ่ง ทั้งสองช่วงให้ผลต่อผู้ซื้อต่างกันมาก
ผมติดตามรูปแบบการซื้อขายที่นี่มาตั้งแต่ปี 2021 และช่องว่างระหว่างสิ่งที่คนคิดว่าจะเกิดขึ้นนอกฤดูกาลกับสิ่งที่เกิดขึ้นจริง ทำให้ผู้ซื้อหลายรายเสียเงินไปไม่น้อย มาดูข้อมูลกัน
- ฤดูใบไม้ร่วงมีทรัพย์ประกาศขายน้อยกว่าฤดูใบไม้ผลิ 35–40% แต่ในเชิงสถิติ ผู้ขายหลังหน้าร้อนมักอยากขายมากกว่า
- จำนวนทรัพย์ในฤดูใบไม้ผลิสูงสุดในเดือนเมษายน–พฤษภาคม เพราะเจ้าของที่ใช้ทรัพย์ในฤดูหนาวมักลงขายก่อนช่วงหน้าร้อนที่เงียบ
- ระยะเวลาที่ทรัพย์อยู่ในตลาด (days-on-market) โดยเฉลี่ยสั้นกว่า 15–20% ในฤดูใบไม้ผลิ เพราะมีการแข่งขันจากนักลงทุนชาวญี่ปุ่นมากกว่า
- สภาพการตรวจทรัพย์ในฤดูใบไม้ร่วงดีกว่าอย่างชัดเจน อากาศแห้ง ถนนเข้าถึงง่าย และมองเห็นปัญหาโครงสร้างได้
- ศักยภาพการปล่อยเช่านอกฤดูกาลเอื้อต่อฤดูใบไม้ร่วงอย่างมาก (อัตราเข้าพักเดือนกันยายน–พฤศจิกายนสูงกว่าเดือนเมษายน–พฤษภาคมราว 2 ต่อ 1)
ปริมาณการซื้อขายและจำนวนทรัพย์: ตัวเลขที่เล่าคนละเรื่อง
บทความแนะนำให้ "ซื้อนอกฤดูกาล" มักไม่พูดถึงเรื่องนี้ คือสองช่วงรอยต่อของฮาคุบะมีจำนวนทรัพย์ไม่เท่ากันเลย
ฤดูใบไม้ผลิมีทรัพย์ประกาศขายมากกว่าฤดูใบไม้ร่วงอย่างสม่ำเสมอ 30–40% สาเหตุคือจังหวะเวลา เจ้าของที่เพิ่งจบฤดูหนาวที่ทำรายได้ดี (ธันวาคม–มีนาคม) มักลงขายในเดือนเมษายนหรือพฤษภาคม หวังขายให้เสร็จก่อนหน้าร้อนที่เงียบ พวกเขาได้ค่าเช่าช่วงพีคไปแล้ว ทรัพย์ยังดูดีเมื่อมีหิมะหลงเหลือบนยอดเขา และได้ขายตอนที่บรรยากาศตลาดยังเป็นใจ
ฤดูใบไม้ร่วงต่างออกไป เจ้าของลงขายในเดือนกันยายนหรือตุลาคมน้อยกว่า เพราะกำลังเตรียมรับฤดูหนาว หรือเพิ่งเห็นตัวเลขหน้าร้อนแล้วไม่อยากขายในช่วงที่รู้สึกว่าเป็นจุดต่ำ
| ตัวชี้วัด | ฤดูใบไม้ร่วง (ก.ย.–พ.ย.) | ฤดูใบไม้ผลิ (มี.ค.–พ.ค.) |
|---|---|---|
| ทรัพย์ประกาศขาย (เฉลี่ย) | น้อยกว่า (ราว 60–65% ของฤดูใบไม้ผลิ) | ช่วงที่มีทรัพย์มากที่สุด |
| ระยะเวลาในตลาด | นานกว่าเล็กน้อย (แข่งขันน้อยกว่า) | ขายหมุนเวียนเร็วกว่า 15–20% |
| ความอยากขายของผู้ขาย | สูงกว่า (หลังช่วงซบเซาของหน้าร้อน) | ปานกลาง (ยังได้กำไรจากฤดูหนาวหนุนอยู่) |
| การแข่งขันของผู้ซื้อ | ต่ำกว่า (นักลงทุนในประเทศไปสนใจที่อื่น) | สูงกว่า (วางตำแหน่งก่อนหน้าร้อน) |
แหล่งที่มา: ข้อสังเกตจากแพลตฟอร์มประกาศขายในภูมิภาคและการพูดคุยกับนายหน้า ปี 2022–2025 ตัวเลขจริงแตกต่างกันไปในแต่ละปี
ในทางปฏิบัติ หากต้องการตัวเลือก ฤดูใบไม้ผลิมีทรัพย์ให้เทียบมากกว่า แต่หากต้องการอำนาจต่อรอง ทรัพย์ที่มีน้อยกว่าในฤดูใบไม้ร่วงมักมีผู้ขายที่พร้อมปิดดีลจริงๆ รวมอยู่ด้วย
รูปแบบราคาและอำนาจต่อรอง: ช่วงนอกฤดูกาลมีผลจริงเมื่อไหร่?
ความจริงที่อาจไม่ถูกใจคือ ราคาประกาศขายไม่ได้ร่วงลงในช่วงรอยต่อฤดูใดเลย ตลาดอสังหาฯ ฮาคุบะไม่เหมือนร้านเช่าอุปกรณ์สกีที่ลดราคาในเดือนเมษายน เจ้าของตั้งราคาตามที่ตลาดรับได้ และราคาขยับขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2020–2021 ไม่ว่าจะฤดูไหน
อย่างไรก็ตาม ผลการเจรจาต่อรอง ต่างกัน และฤดูใบไม้ร่วงได้เปรียบกว่า
ในฤดูใบไม้ผลิ ผู้ขายยังอยู่ในอารมณ์ดีจากฤดูหนาวที่ทำกำไร รายได้ค่าเช่าช่วงธันวาคมถึงมีนาคมแทบจะเลี้ยงทั้งปีของเจ้าของส่วนใหญ่ในฮาคุบะ ต่อให้พร้อมขาย ก็ไม่ได้ร้อนรน และพร้อมรอข้อเสนอที่ดีกว่า
ฤดูใบไม้ร่วงพลิกสถานการณ์ หน้าร้อนในฮาคุบะสวยงาม แต่อัตราเข้าพักของที่พักให้เช่าตกต่ำกว่าฤดูหนาวมาก เจ้าของที่ลงขายในเดือนกันยายนหรือตุลาคมเพิ่งเห็นกระแสเงินสดแห้งลงมาหลายเดือน และกำลังเผชิญค่าบำรุงรักษาช่วงฤดูหนาว ทั้งค่าสาธารณูปโภค ค่าซ่อม ค่าการบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management) บางรายพูดตรงๆ ว่าอยากปิดดีลมากกว่าแบกค่าใช้จ่ายอีกฤดู
ผมเคยเห็นข้อเสนอต่ำกว่าราคาประกาศ 8–12% ได้รับการยอมรับในฤดูใบไม้ร่วง ทั้งที่ถ้าเป็นเดือนเมษายนคงถูกหัวเราะใส่ ไม่ได้เป็นทุกครั้ง และไม่ใช่กับทรัพย์เด่นในฮัปโป้ (Happo) หรือวาดาโนะ (Wadano) แต่สำหรับชาเลต์เก่า ทำเลรอง หรือทรัพย์ที่ต้องปรับปรุง ฤดูใบไม้ร่วงคือฤดูของคุณ
ราคาประกาศขายเฉลี่ย: ฤดูใบไม้ร่วงเทียบฤดูใบไม้ผลิ (2023–2025)
| ประเภททรัพย์ | ราคาประกาศเฉลี่ยฤดูใบไม้ร่วง (ล้านเยน) | ราคาประกาศเฉลี่ยฤดูใบไม้ผลิ (ล้านเยน) | ส่วนต่าง |
|---|---|---|---|
| ชาเลต์ขนาดเล็ก (80–120㎡) | ช่วง ¥25–35M | ช่วง ¥26–36M | เล็กน้อย (~3–5%) |
| ขนาดกลาง (120–180㎡) | ช่วง ¥40–60M | ช่วง ¥42–62M | เล็กน้อย (~3–5%) |
| ขนาดใหญ่/พรีเมียม (180㎡ขึ้นไป) | ช่วง ¥65M+ | ช่วง ¥68M+ | เล็กน้อย (~3–5%) |
แหล่งที่มา: ข้อมูลรวบรวมจากแพลตฟอร์มประกาศขายในภูมิภาคและการพูดคุยกับนายหน้า ปี 2023–2025 ราคาแตกต่างกันมากตามทำเล สภาพทรัพย์ และขนาดที่ดิน ตัวเลขเหล่านี้เป็นช่วงราคาเพื่อประกอบการอธิบาย ไม่ใช่ข้อมูลการซื้อขายจริงที่ตรวจสอบแล้ว
ส่วนต่างราคาประกาศขายค่อนข้างน้อย ส่วนต่างของราคาที่ผู้ขายตอบรับจริง คือจุดที่ความแตกต่างปรากฏ และนั่นคือข้อได้เปรียบของฤดูใบไม้ร่วงในฮาคุบะ
สภาพการตรวจทรัพย์: ทำไมฤดูใบไม้ร่วงชนะด้านการจัดการ
เรื่องนี้ไม่มีข้อโต้แย้ง ฤดูใบไม้ร่วงดีกว่าสำหรับการตรวจทรัพย์อย่างชัดเจน เหตุผลมีดังนี้
ฤดูใบไม้ผลิในฮาคุบะคือช่วงโคลนแฉะ และต้องบอกว่าค่อนข้างวุ่นวาย เดือนมีนาคมถึงเมษายนมีหิมะละลาย น้ำไหลบ่า และถนนในพื้นที่สูงอย่างสึงาอิเกะ (Tsugaike) หรือโนริคุระโคเก็น (Norikura Kogen) ใช้งานไม่แน่นอน ไปดูทรัพย์ได้ก็จริง แต่จะไม่เห็นหลังคาหากยังมีหิมะปลายฤดูทับอยู่ ปัญหาการระบายน้ำก็ประเมินยากเมื่อพื้นดินชุ่มน้ำ และการให้ผู้รับเหมาประเมินค่าซ่อมแม่นยำ ขณะที่ถนนเข้าพื้นที่ครึ่งหนึ่งยังเคลียร์หิมะไม่เสร็จ แทบเป็นไปไม่ได้
ฤดูใบไม้ร่วงแห้ง นิ่ง และปลอดโปร่ง เดือนกันยายนและตุลาคมเป็นช่วงที่อากาศดีที่สุดของหุบเขา เดินรอบทรัพย์ได้ทั้งหมด เห็นหลังคา เห็นฐานราก วัสดุภายนอกเป็นอย่างที่เห็นจริง ความเสียหายจากน้ำ ปัญหาแมลง ปัญหาโครงสร้าง ล้วนตรวจพบได้
ผมไม่เคยลืมการขับรถจากวาดาโนะไปโรงพยาบาลที่ใกล้ที่สุดในเดือนกุมภาพันธ์ ตอนนั้นเองที่ "บ้านหลังที่สอง" เลิกโรแมนติกและกลายเป็นปัญหาเรื่องการเดินทาง หากต้องตรวจทรัพย์ในสภาพแบบนั้นคงเละ แต่ตอนไปตรวจเดือนตุลาคม เราเห็นทุกอย่าง ถามคำถามได้เฉียบขึ้น และหลบค่าซ่อมหลังคาก้อนใหญ่ได้
สิ่งที่ตรวจได้ในฤดูใบไม้ร่วง (แต่ตรวจไม่ได้ในฤดูใบไม้ผลิ)
- สภาพหลังคา: ไม่มีหิมะปกคลุม มองเห็นกระเบื้อง แผ่นกันน้ำ และรางน้ำได้เต็มที่
- ฐานรากและการระบายน้ำ: พื้นดินแห้งช่วยให้เห็นรอยแตก การทรุดตัว หรือระดับพื้นที่ไม่ดีซึ่งทำให้น้ำขัง
- ไม้และวัสดุผนังภายนอก: อากาศฤดูใบไม้ร่วงเผยให้เห็นการผุ บิดงอ หรือความเสียหายจากแมลง ซึ่งความชื้นในฤดูใบไม้ผลิบดบังไว้
- ถนนเข้าทรัพย์: ถนนแห้งและนิ่ง ทำให้ประเมินการเข้าถึงในฤดูหนาวได้โดยไม่ต้องเดา
- ระบบทำความร้อน: ทดสอบเตาทำความร้อน หม้อต้มน้ำ และระบบทำความร้อนใต้พื้นก่อนช่วงที่ความต้องการพุ่งสูง
การตรวจในฤดูใบไม้ผลิไม่ได้ไร้ค่า แต่ต้องใช้แรงและการติดตามผลมากกว่า การตรวจในฤดูใบไม้ร่วงทำให้คุณเห็นว่ากำลังจะได้อะไรมาจริงๆ
ศักยภาพการปล่อยเช่านอกฤดูกาล: ฤดูใบไม้ร่วงเหนือกว่าชัดเจน
หากซื้อเพื่อสร้างรายได้ หัวข้อนี้สำคัญกว่าส่วนต่างราคาประกาศมาก
ฤดูใบไม้ร่วงในฮาคุบะ (กันยายน–พฤศจิกายน) เหนือกว่าฤดูใบไม้ผลิ (เมษายน–พฤษภาคม) ในด้านการจองที่พักระยะสั้นอย่างขาดลอย เหตุผลค่อนข้างตรงไปตรงมา คือฤดูใบไม้แดง (โคโย) และรูปแบบของผู้เข้าพัก
เดือนกันยายนและตุลาคมดึงดูดนักท่องเที่ยวชาวญี่ปุ่นที่อยากเดินเขา แช่ออนเซ็น และชมใบไม้เปลี่ยนสีอันโด่งดังช่วงปลายตุลาคม อัตราเข้าพักไม่ถึงระดับฤดูหนาว แต่สม่ำเสมอ โดยเฉพาะวันหยุดสุดสัปดาห์ ราคาต่อคืนลดลงจากช่วงพีค แต่อย่างน้อยก็มีการจอง ดีกว่าปล่อยปฏิทินว่างเปล่า
ฤดูใบไม้ผลิ? เงียบมาก หิมะหมด การเดินเขาหน้าร้อนยังไม่เริ่ม และนักท่องเที่ยวชาวญี่ปุ่นไปเที่ยวช่วงโกลเดนวีคที่อื่น (เกียวโต ฮอกไกโด โอกินาวา) ที่พักในฮาคุบะของคุณจึงว่าง เว้นแต่จะลดราคาจนแทบไม่พอค่าสาธารณูปโภคและค่าทำความสะอาด
