โอกาส "อาคิยะ" ในฮาคุบะ: ซื้อบ้านเก่ามารีโนเวทคุ้มจริงหรือ?

สรุป: การรีโนเวทอาคิยะในฮาคุบะดูน่าสนใจ จนกว่าจะรวมความเสียหายของโครงสร้างจากหิมะ ความซับซ้อนของใบอนุญาต และรายได้ค่าเช่าที่จำกัดเข้าไปด้วย

ผมเห็นผู้ซื้อชาวต่างชาติหลายสิบคนหลงรักไอเดียการกอบกู้บ้านญี่ปุ่นแบบดั้งเดิมในฮาคุบะ ด้วยราคาที่ดูเหมือนเงินเล็กน้อย เว็บไซต์ 空き家バンク (ธนาคารบ้านว่าง) ลงประกาศบ้านเก่าสภาพทรุดโทรมเหล่านี้ที่ ¥2-3 ล้าน แล้วทุกคนก็เริ่มคำนวณ ROI บนกระดาษทดกันทันที

หลังจากติดตามอสังหาฯ กลุ่มนี้มาสามปี สิ่งที่ผมได้เรียนรู้คือ ตัวเลขแทบไม่เคยออกมาตามที่คิดไว้

สิ่งที่มีให้ซื้อจริงๆ ผ่าน 空き家バンク

หมู่บ้านฮาคุบะดูแลธนาคารบ้านว่างผ่านเว็บไซต์ของเทศบาล โดยลงประกาศอสังหาฯ ที่เจ้าของอยากปล่อย ฟังดูตรงไปตรงมาใช่ไหม? จริงๆ ไม่เป็นอย่างนั้น

ประกาศส่วนใหญ่ที่ผมเห็นแบ่งได้เป็นสามกลุ่ม คือ กลุ่มที่มีปัญหาชัดเจน (เห็นรอยร้าวที่ฐานรากในรูป) กลุ่มที่ถูกแบบหลอกตา (ขาดสาธารณูปโภคสำคัญ) และกลุ่มที่สภาพดีจริงแต่ผู้ซื้อในพื้นที่จองไว้แล้ว

ครั้งแรกที่ผมเปิดแผนที่น้ำท่วมของทางการสำหรับ Wadano (วาดาโนะ) ผมนึกว่าข้อมูลล้าสมัย แต่ไม่ใช่ ผมแค่ไม่อยากเชื่อ อาคิยะ "ราคาถูก" ครึ่งหนึ่งตั้งอยู่ในเขตน้ำท่วมหรือพื้นที่ลาดชันที่ไม่มั่นคง ซึ่งอธิบายว่าทำไมราคาถึงต่ำ

ทำเลสำคัญมาก อาคิยะใกล้ Happo-One (ฮัปโป้วัน) หรืออยู่ในระยะเดินถึงจุดจอดรถชัตเทิล มีเศรษฐศาสตร์ต่างจากบ้านที่ซ่อนตัวในย่านที่อยู่อาศัยของวาดาโนะ ซึ่งแขกต้องใช้รถทุกครั้งที่จะไปไหน

เรื่องเซอร์ไพรส์จากการรีโนเวทในเมืองหิมะ ที่ไม่มีใครเตือน

หิมะในฮาคุบะไม่ได้เป็นแค่สภาพอากาศ แต่เป็นแรงที่กระทำต่อโครงสร้าง

บ้านญี่ปุ่นแบบดั้งเดิมไม่ได้สร้างมาเพื่อรับน้ำหนักหิมะระดับที่เราเจอที่นี่ ผมเคยเห็นคานหลังคาโก่งตัวจากหิมะสะสม 2 เมตรซ้ำแล้วซ้ำเล่า ฐานรากทรุดจากวงจรน้ำแข็งละลายและเยือกแข็ง และความเสียหายจากความชื้นที่ลึกลงไปถึงสามชั้น ทั้งเสื่อทาทามิและโครงพื้น

ตรงนี้แหละที่ค่าใช้จ่ายพุ่งเร็ว คือคุณซ่อมแค่จุดที่เสียไม่ได้ เมื่อเริ่มงานใหญ่ กฎหมายอาคารสมัยใหม่กำหนดให้ต้องปรับทุกอย่างให้ได้มาตรฐานปัจจุบัน บ้านที่ซื้อมา ¥2 ล้านจึงกลายเป็นโปรเจกต์ ¥12 ล้านก่อนจะได้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ชิ้นแรกด้วยซ้ำ

สิ่งนี้มีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อต่างชาติ

การเป็นชาวต่างชาติเพิ่มความซับซ้อนที่คนท้องถิ่นไม่ต้องเจอ ผู้รับเหมาที่ยอมรับงานจากลูกค้าต่างชาติคิดราคาสูงกว่าปกติ นั่นคือถ้าพวกเขารับงานเลยนะ

ผมเคยใช้เวลาสองชั่วโมงอธิบายแผนที่การแบ่งเขตการใช้ที่ดิน (zoning) ให้ผู้ซื้อชาวสิงคโปร์คนหนึ่ง จนเขาเพิ่งรู้ว่าที่ดินที่อยากได้อยู่ในเขตอุทยานธรรมชาติ ห้ามก่อสร้าง ประกาศในธนาคารอาคิยะไม่ได้กล่าวถึงรายละเอียดสำคัญนี้ และผู้ขายก็ไม่รู้จริงๆ ว่าเรื่องนี้สำคัญ

อุปสรรคด้านภาษายิ่งทำให้ทุกการตัดสินใจยากขึ้น ใบอนุญาตก่อสร้างต้องใช้เอกสารภาษาญี่ปุ่น และความผิดพลาดแก้ไขทีหลังแพงมาก คุณจะต้องมีผู้จัดการโครงการที่พูดภาษาญี่ปุ่นได้ ซึ่งเพิ่มต้นทุนรวมอีก 10-15%

เรื่องธนาคารก็เป็นอีกด่านหนึ่ง ธนาคารญี่ปุ่นส่วนใหญ่ไม่ปล่อยกู้เพื่อรีโนเวทอาคิยะให้ชาวต่างชาติ คุณจึงต้องจ่ายเงินสดทั้งค่าซื้อและค่ารีโนเวทล่วงหน้า ซึ่งเปลี่ยนโปรไฟล์ความเสี่ยงของคุณไปมาก

ตรวจสอบความจริงเรื่องรายได้ค่าเช่า

ทุกคนคิดว่าจะปล่อยเช่าอาคิยะที่รีโนเวทแล้วเพื่อชดเชยต้นทุน ตัวเลขดูดีบนกระดาษ จนกว่าจะนำความจริงเรื่องฤดูกาลของฮาคุบะมาคิดด้วย

สัปดาห์หน้าหนาวช่วงพีคอาจสร้างรายได้ ¥50,000-80,000 สำหรับอสังหาฯ ทำเลดี แต่ทั้งปีคุณอาจปล่อยเช่าได้แค่ 12-15 สัปดาห์ ฤดูร้อนมีรายได้บ้าง แต่ฤดูใบไม้ร่วงและฤดูใบไม้ผลิส่วนใหญ่ว่างเปล่า

ทำเลคือสิ่งที่ฆ่าฝันการปล่อยเช่าอาคิยะส่วนใหญ่ อสังหาฯ ในย่านที่อยู่อาศัยห่างจากลานสกีตั้งราคาสูงได้ยาก บ้านดั้งเดิมที่รีโนเวทอย่างสวยงามของคุณต้องแข่งกับคอนโดสะดวกสบายใกล้ลิฟต์และจุดจอดชัตเทิล

ค่าบริหารจัดการกินกำไรมากกว่าที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดไว้ ทั้งค่าทำความสะอาด การบำรุงรักษา การติดต่อแขก และงานซ่อมฉุกเฉินกลางฤดูหนาวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ต้นทุนดำเนินงานจะกินราว 30-40% ของรายได้ค่าเช่ารวม

เมื่อไหร่การรีโนเวทอาคิยะจึงสมเหตุสมผล

ผมไม่ได้อยากพูดในแง่ลบทั้งหมด ผมเคยเห็นการรีโนเวทอาคิยะที่ประสบความสำเร็จ แต่โครงการเหล่านั้นมีลักษณะร่วมกัน

โครงการที่สำเร็จมักเป็นของผู้ซื้อที่วางแผนจะใช้บ้านเองบ่อยๆ เศรษฐศาสตร์จะลงตัวกว่าเมื่อคุณได้คุณค่าจากความสุขส่วนตัว ไม่ได้หวังแค่สร้างผลตอบแทนค่าเช่า

อสังหาฯ ที่ต้องการแค่งานปรับปรุงด้านความสวยงามมากกว่าซ่อมโครงสร้าง มีโอกาสสำเร็จดีกว่า ถ้าฐานรากแข็งแรง หลังคาไม่หย่อน และระบบไฟฟ้า/ประปาใช้งานได้พอสมควร คุณอาจคุมค่ารีโนเวทไว้ต่ำกว่า ¥5 ล้านได้

สายสัมพันธ์ในท้องถิ่นสำคัญมาก ผู้ซื้อที่มีความสัมพันธ์อยู่แล้วในฮาคุบะ ไม่ว่าจะผ่านธุรกิจ การแต่งงาน หรือการอาศัยระยะยาว จะจัดการขั้นตอนต่างๆ ได้สำเร็จกว่า และมักได้ราคาผู้รับเหมาที่ดีกว่า

ทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่

ถ้าตั้งใจจะเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในฮาคุบะ คอนโดหรือบ้านที่สร้างใหม่ มักให้ความคุ้มค่ากว่า แม้ราคาซื้อจะสูงกว่า คุณหลีกเลี่ยงเรื่องเซอร์ไพรส์จากการรีโนเวท ได้สิ่งอำนวยความสะดวกสมัยใหม่ และเจออุปสรรคด้านกฎระเบียบน้อยลง

ตัวเลขเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิงเมื่อนำเวลาและความเครียดมาคิดด้วย คอนโดราคา ¥15 ล้านที่พร้อมเข้าอยู่ อาจมีต้นทุนรวมน้อยกว่าอาคิยะ ¥3 ล้านบวกค่ารีโนเวท ใบอนุญาต และการบริหารโครงการอีก ¥12 ล้าน

สำหรับการลงทุน อสังหาฯ ปล่อยเช่าที่ดำเนินการมานานและมีประวัติรายได้ชัดเจน ช่วยตัดการคาดเดาออกไปได้มาก คุณวิเคราะห์อัตราการเข้าพักและค่าใช้จ่ายจริงได้ แทนที่จะประมาณการแบบมองโลกในแง่ดี

ตามข้อมูลของ MLIT ซึ่งเผยแพร่ข้อมูลอสังหาฯ 30 หมวดหมู่ผ่าน คลังข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายอสังหาฯ ในพื้นที่ชนบทมีข้อกำหนดด้านการเปิดเผยข้อมูลเฉพาะ ซึ่งผู้ซื้อต่างชาติหลายคนไม่เข้าใจอย่างถ่องแท้จนกว่าจะอยู่กลางกระบวนการแล้ว

ความเห็นตรงไปตรงมาของผมเรื่องอาคิยะฮาคุบะสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

เสน่ห์โรแมนติกของการฟื้นฟูบ้านญี่ปุ่นแบบดั้งเดิมในหมู่บ้านสกีนั้นมีอยู่จริง ผมเข้าใจ แต่ความโรแมนติกไม่ช่วยจ่ายค่าวิศวกรโครงสร้าง และไม่ช่วยจัดการใบอนุญาตก่อสร้าง

ถ้าคุณไม่มีทุนหนา ไม่มีประสบการณ์ในญี่ปุ่นมากพอ และไม่มีความคาดหวังที่สมจริงทั้งเรื่องต้นทุนและผลตอบแทน การรีโนเวทอาคิยะในฮาคุบะอาจไม่ใช่เส้นทางที่ดีที่สุดสู่การเป็นเจ้าของอสังหาฯ

ฤดูหนาวจริงๆ ฤดูแรกที่ผมอยู่ที่ฮาคุบะ ผมเข้าใจผิดคิดว่า "บ้านหลังที่สอง" แปลว่าดูแลแบบพาร์ตไทม์ หิมะที่ตกข้ามคืน 50 ซม. สอนให้ผมรู้ว่าไม่ใช่ อสังหาฯ ที่นี่ต้องมีการดูแลและบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอ ไม่ว่าจะสร้างใหม่หรือมีอายุหลายร้อยปี

ผู้ซื้ออสังหาฯ ต่างชาติที่ประสบความสำเร็จในฮาคุบะส่วนใหญ่เริ่มจากสิ่งที่เรียบง่ายและพิสูจน์แล้ว แทนที่จะรับโปรเจกต์รีโนเวทใหญ่ คุณอัปเกรดทีหลังได้เสมอ เมื่อเข้าใจตลาดท้องถิ่นและมีสายสัมพันธ์กับผู้รับเหมาแล้ว