กฎระเบียบการเช่า Airbnb ในฮาคุบะ: สิ่งที่นักลงทุนต่างชาติต้องรู้ในปี 2024

เมื่อเพื่อนบ้านของผมรู้ว่าผมกำลังพิจารณาเปลี่ยนกระท่อมสำรองของผมเป็น Airbnb คำถามแรกของเขาไม่ได้เกี่ยวกับรายได้ที่จะได้รับ แต่เป็น: "คุณรู้หรือไม่ว่าจะต้องเจออะไรบ้างกับเอกสารต่าง ๆ?" บทสนทนานั้นเกิดขึ้นเมื่อสามปีที่แล้ว และตามตรงว่า เขาไม่ได้กังวลเกินความจริง

กฎระเบียบการเช่า Airbnb ในฮาคุบะ ประเทศญี่ปุ่น มีความซับซ้อนมากขึ้นตั้งแต่รัฐบาลญี่ปุ่นประกาศใช้กฎหมาย มินปาคุ (Minpaku) ในปี 2018 แต่สิ่งสำคัญคือ - หากคุณเข้าใจระบบ ก็ยังมีโอกาสสร้างรายได้ที่ดีได้ ผมได้เห็นอสังหาริมทรัพย์สร้างผลตอบแทน 15-20% ต่อปีเมื่อมีการบริหารจัดการที่เหมาะสม

กรอบกฎหมาย: กฎหมายมินปาคุของญี่ปุ่น

กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นของญี่ปุ่นมีจุดศูนย์กลางอยู่ที่ใบอนุญาตสามประเภทหลัก และการเข้าใจว่าประเภทใดเหมาะกับอสังหาริมทรัพย์ของคุณในฮาคุบะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับกลยุทธ์การปฏิบัติตามกฎระเบียบการเช่า Airbnb ในฮาคุบะ ประเทศญี่ปุ่น:

นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่เริ่มต้นด้วยใบอนุญาตมินปาคุ เพราะง่ายกว่า ถูกกว่า แต่มาพร้อมกับข้อจำกัด 180 วันต่อปี ในบริบทของฮาคุบะ สิ่งนี้กลับใช้ได้ดีเพราะช่วงไฮซีซันอยู่ประมาณเดือนธันวาคมถึงมีนาคม แล้วก็อีกครั้งในเดือนกรกฎาคม-สิงหาคม

กฎระเบียบและข้อจำกัดเฉพาะของฮาคุบะ

หมู่บ้านฮาคุบะได้เพิ่มข้อกำหนดเพิ่มเติมจากกฎระเบียบระดับประเทศ รัฐบาลท้องถิ่นได้เรียนรู้จากปัญหาช่วงแรก ๆ ของนิเซโกะ (Niseko) และต้องการหลีกเลี่ยงปัญหาคล้าย ๆ กัน

ข้อกำหนดท้องถิ่นที่สำคัญ ได้แก่:

• ระเบียบการจัดการขยะ - แขกต้องแยกขยะออกเป็น 8+ ประเภท
• ข้อจำกัดเรื่องเสียง - ชั่วโมงเงียบตั้งแต่ 21:00 น. ถึง 07:00 น. บังคับใช้อย่างเคร่งครัด
• ข้อกำหนดการติดต่อฉุกเฉิน - ต้องมีช่องทางติดต่อภาษาญี่ปุ่นตลอด 24 ชั่วโมง
• การตรวจสอบความปลอดภัยด้านไฟ - จำเป็นต้องตรวจสอบทุกปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาตทั้งหมด

ผมได้พบออนเซ็นลับที่ชอบที่สุดหลังจากวันที่ยาวนานของการดูอสังหาริมทรัพย์ที่ผมช่วยลูกค้าทำความเข้าใจกฎระเบียบท้องถิ่นเหล่านี้ บางครั้งความยุ่งยากของระบบราชการทำให้คุณต้องการความผ่อนคลายทันที

การวิเคราะห์ทางการเงิน: ประมาณการผลตอบแทนการลงทุนและต้นทุนจริง

มาคุยเรื่องตัวเลขกันดีกว่า นี่คือสิ่งที่ผมเห็นในตลาดปัจจุบันสำหรับกระท่อม 3 ห้องนอนทั่วไปในพื้นที่ Wadano (วาดาโนะ):

ต้นทุนการดำเนินงานต่อปี (อสังหาริมทรัพย์ทั่วไป):

• การบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management): ¥360,000-480,000 (15-20% ของรายได้รวม)
• ค่าทำความสะอาดระหว่างแขก: ¥144,000 (¥8,000 x 18 ครั้ง)
• สาธารณูปโภคและการบำรุงรักษา: ¥240,000
• ประกันและใบอนุญาต: ¥60,000
• ค่าการตลาดและค่าธรรมเนียมการจอง: ¥180,000-240,000

ต้นทุนต่อปีรวม: ¥984,000-1,204,000

เมื่อมีรายได้ค่าเช่ารวม ¥2,400,000-3,600,000 ต่อปี คุณจะได้ผลตอบแทนสุทธิ 15-25% สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า ¥15,000,000 ไม่ได้แย่เลย แต่ต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบการเช่า Airbnb ในฮาคุบะ ประเทศญี่ปุ่น กัดกร่อนอัตรากำไรมากกว่าที่นักลงทุนหลายคนคาดหวังไว้ในตอนแรก

ปัจจัยเสี่ยงและความท้าทาย

ขอพูดตามตรงว่า - นี่ไม่ใช่การลงทุนแบบวางแล้วทิ้งไว้ มีความเสี่ยงหลายอย่างที่อาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของคุณ:

ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ: กฎเปลี่ยนแปลงได้ ข้อจำกัด 180 วันสำหรับใบอนุญาตมินปาคุส่งผลกระทบหนักต่อนักลงทุนบางรายเมื่อมีการประกาศใช้ อสังหาริมทรัพย์ที่เคยสร้างรายได้ตลอดทั้งปีต้องเผชิญกับการจำกัดรายได้อย่างกะทันหัน

ความเสี่ยงจากฤดูกาล: รายได้ของฮาคุบะมีน้ำหนักหนักไปทางฤดูหนาว ปีที่หิมะตกน้อยหรือข้อจำกัดการเดินทาง (ตามที่เราเห็นในช่วง COVID) สามารถทำลายผลตอบแทนรายปีได้ ผมได้เห็นเจ้าของบางรายสูญเสียรายได้ที่คาดการณ์ไว้ถึง 70% ในปี 2020-2021

ความท้าทายด้านการจัดการ: การบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพเป็นสิ่งจำเป็นแต่มีราคาแพง การจัดการด้วยตนเองจากต่างประเทศแทบเป็นไปไม่ได้เนื่องจากอุปสรรคด้านภาษาและข้อกำหนดท้องถิ่น

แรงกดดันจากการแข่งขัน: อสังหาริมทรัพย์ใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง อัตราค่าเช่าต่อคืนปี 2019 ของคุณอาจไม่คงอยู่ในตลาดที่อิ่มตัวมากขึ้นในปี 2024

ขั้นตอนปฏิบัติเพื่อการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

การปฏิบัติตามกฎระเบียบการเช่า Airbnb ในฮาคุบะ ประเทศญี่ปุ่น ให้ถูกต้องตั้งแต่วันแรกจะช่วยลดปัญหาในภายหลัง นี่คือกรอบเวลาที่ผมแนะนำ:

ก่อนการซื้อ:

1. ตรวจสอบการแบ่งเขตการใช้ที่ดิน (zoning) ว่าอนุญาตให้เช่าระยะสั้นหรือไม่
2. ตรวจสอบนโยบายของบริษัทจัดการอาคาร
3. ยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยจากไฟ

ภายใน 30 วันหลังการซื้อ:

1. ยื่นคำขอใบอนุญาตมินปาคุต่อจังหวัดนางาโนะ (Nagano)
2. ลงทะเบียนกับสำนักงานท่องเที่ยวหมู่บ้านฮาคุบะ
3. จัดการบริการติดต่อฉุกเฉินภาษาญี่ปุ่น
4. ติดตั้งอุปกรณ์ความปลอดภัยที่จำเป็น

ก่อนแขกคนแรก:

1. จัดทำกฎของบ้านหลายภาษาที่ครอบคลุมการจัดการขยะ
2. จัดหาบริการทำความสะอาดมืออาชีพ
3. ติดตั้งระบบกล่องกุญแจหรือระบบล็อกอัจฉริยะ
4. เตรียมเอกสารขั้นตอนฉุกเฉิน

แนวโน้มตลาดและคำแนะนำการลงทุน

ตลาด Airbnb ในฮาคุบะเติบโตอย่างเต็มที่มากขึ้นตั้งแต่ช่วงวันเวลาแรก ๆ ที่เป็นเหมือนป่าตะวันตก อุปทานเพิ่มขึ้น แต่ความซับซ้อนและกำลังซื้อของผู้มาเยือนก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ความเห็นของผม? อสังหาริมทรัพย์ในทำเลดี (Wadano, Echoland (เอคโคแลนด์), ใกล้ฐานลิฟต์ Happo-One (ฮัปโป้)) จะยังคงทำผลงานได้ดี แต่ทำเลรองกำลังเผชิญแรงกดดันทั้งอัตราการเข้าพักและราคาต่อคืน

ครั้งที่ผมเล่นสกีเข้าไปในพื้นที่ที่กลายเป็นสนามหลังบ้านส่วนตัวของใครบางคนใน Wadano โดยไม่ตั้งใจ สอนให้ผมรู้บางสิ่งที่สำคัญเกี่ยวกับมูลค่าทำเล - ความใกล้เคียงกับทางเข้าสกีดึงดูดราคาพรีเมียมที่คงอยู่แม้ในตลาดที่มีการแข่งขัน

สำหรับนักลงทุนใหม่ ผมแนะนำให้มุ่งเน้นที่:

• อสังหาริมทรัพย์ภายใน 500 เมตรจากลิฟต์สกีหรือจุดรถรับส่ง
• ขนาด 3-4 ห้องนอน (เหมาะสำหรับการจองแบบกลุ่ม)
• อาคารที่มีอนุญาตให้เช่าระยะสั้นอยู่แล้ว
• พื้นที่ที่มีบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งไว้แล้ว

สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบไม่ได้ง่ายขึ้น แต่กลับคาดการณ์ได้มากขึ้น และนั่นก็มีความหมายในการวางแผนการลงทุน